华夏时报记者 李凯旋 北京报道

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“防水茅”北京东方雨虹（002271）防水技术股份有限公司（002271.SZ，下称“东方雨虹”）今年以来出售房产的动作有些频繁。12月9日，东方雨虹发布公告表示，出售位于北京市昌平区的一套不动产，售价为1011.59万元。值得关注的是，在今年1月份，东方雨虹才以2680.71万元的价格从“绿地系”购入这套房产。

购入还不到1年，东方雨虹却大打折扣卖房究竟是为何？

12月11日，《华夏时报》记者联系到东方雨虹，并按照其给予的联系方式向其发去了采访提纲，但截至发稿，尚未收到回复。

上演打折卖房

12月9日，东方雨虹披露了关于出售资产的公告，表示公司拟以1011.59万元（含税）的价格出售公司下属子公司持有的位于北京市昌平区英泽路8号院4号楼的一套商业用途不动产。

公告显示，这栋房产的建筑面积为1011.59平米，建于2023年，总层数为4层，此次标的资产的所在层数为2层，装修情况为毛坯。值得关注的是，在今年1月20日，东方雨虹的下属子公司德爱威建设工程有限公司北京昌平信息咨询分公司才以2680.71万元价格购入。

关于出售资产的原因，东方雨虹方面表示，标的资产的账面原值为2533.15万元，已计提资产减值准备1309.13万元，账面净值为1224.02万元。基于目前公司盘活闲置固定资产、提高资产运营产销率、优化资产结构的核心目标，结合目前房地产市场趋势等综合因素，公司考虑出售。

值得关注的是，卖价较买价已经是打了对折有余。东方雨虹方面表示，本次出售资产系基于公司战略调整，考虑到当前该类资产市场需求较小，市场流动性较弱，公司结合目前房地产市场整体趋势、标的资产市场需求和价格行情，与交易对方协商确定交易价格，因此产生一定折损，符合当前市场环境下资产处置惯例。

年内已经出售多套房产

《华夏时报》记者注意到，这已经是年内东方雨虹第三次披露出售房产公告。11月13日，东方雨虹发布公告表示，出售位于北京市密云区和杭州市上城区的部分商铺及办公用房。据公告，东方雨虹此次处置资产的数量较多，共计套数为24套。

今年10月底，东方雨虹发布公告表示，出售同位于英泽路8号院4号楼的两套不动产，两套不动产合计成交金额为2313.08万元。据公告，这两处标的资产的账面原值为5061.55万元，已计提折旧或资产减值准备593.85万元。

年内三次出售房产对东方雨虹财务情况的影响较大。东方雨虹方面表示，2025年出售资产累计产生的资产处置损失预计将达到公司最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。值得一提的是，从公告上来看，东方雨虹对于房产的处置绝非简单的一买一卖。

以北京市密云区的标的资产为例，东方雨虹资产购买交易对方为绿地集团北京京腾置业有限公司。东方雨虹为加快债权清收，实现资金回笼，作为债权人通过取得部分下游客户已经建成的住宅、商铺等用于抵偿其所欠付的公司款项。不过，另外要说明的是，在东方雨虹取得北京市密云区的这些抵债资产前，根据双方协商，其还需另行购买下游客户其他房源。

而杭州市上城区的标的资产原本的拥有者同样是“绿地系”，而东方雨虹购入这些资产则是希望维护与下游核心国企客户的业务合作关系。值得关注的是，东方雨虹在12月9日公告中出售的资产同样购置于“绿地系”。

买了又卖到底为何？

“买房”对于东方雨虹而言或许是无奈之举。房地产行业持续下行，房企债务压力陡增，而主营业务是防水材料的东方雨虹只能“被迫”接受客户的房产，以冲抵房企客户“违约”的合同款项。

10月28日，东方雨虹发布了关于债务重组的公告，表示为加快债权清收，实现资金回笼，改善资产结构，优化公司财务状况，公司在三季度作为债权人通过取得部分下游客户已建成的住宅、商铺、办公用房等用于抵偿其所欠付公司款项，相关债权的账面价值共计1.99亿元。值得一提的是，东方雨虹此次债务重组的主要下游客户又是绿地控股（600606）集团股份有限公司。

尽管东方雨虹方面表示，公司已经从过往以地产大客户为主的直销模式成功转型为以零售渠道和工程渠道为主的渠道模式，但公司的主要财务指标仍呈现下降的状态。数据显示，今年前三季度，东方雨虹的营业收入为206.01亿元，同比下降5.06%；归属于上市公司股东的净利润为8.10亿元，同比下降36.61%。

同时，尽管东方雨虹早早称在对工抵房做相关的处理，但根据上文，在今年三季度，东方雨虹依旧只能从部分客户中取得工抵房。工抵房的规模到底有多大，后续是否还会持续出售，投资者则不得而知。

在10月28日的投资者关系活动上，东方雨虹方面表示，尽管近几年公司面临行业需求压力与自身业务结构转型阵痛期的双重挑战，对公司的收入规模、利润规模造成了冲击，但公司因自身业务结构转型带来的压力也在变小。

东方雨虹方面表示，一方面，公司进行了客户结构优化。另一方面，公司的比较竞争优势在快速提升，三季度市场份额加速提高。同时，公司积极推进海外优先战略，贸易、投资、并购“三驾马车”并驾齐驱，海外业务将成为公司未来可持续发展重要的成长曲线。

12月13日，知名财税审专家刘志耕对《华夏时报》记者表示，由于东方雨虹核心业务受房地产行业下行冲击，应收账款压力很大，有必要通过处置非核心资产来优化资产结构、盘活资产并回笼资金，改善现金流，以缓解财务压力并集中资源发展核心业务。为此，东方雨虹今年多次折价出售房产，但这对公司财务会造成显著影响， 最直接的影响是会产生大额资产处置损失，并在短期内对利润表造成很大压力 。

在刘志耕看来，在行业寒冬下，建材企业必须实现从“规模优先”到“质量优先”的深刻转型，其核心逻辑是便是放弃高风险垫资项目，转向现金流更健康的业务模式。同时，多管齐下盘活资产、开拓新市场 。尽管整个过程会很痛苦，但这是行业出清的必经之路。

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